מלאו את הפרטים ואנו נחזור אליכם בהקדם

מוכרים דירת מגורים מזכה יחידה ומקבלים פטור מלא ממס שבח,האומנם?

התנהלות נכונה יכולה לחסוך כסף רב בעת תשלום מס שבח.       

מקורו החוקי של מס שבח הינו חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה),תשכ"ג – 1963 (להלן "החוק"). מס שבח הינו מס המוטל בין היתר על הרווח הנובע ממכירת זכות במקרקעין, דהיינו-המס מחושב בהתאם לשווי המכירה של הנכס ושווי רכישתו.

(מהרווח ישנה אפשרות לקיזוז הוצ' המותרות לניכוי עפ"י סעיף 39 לחוק כגון : שכ"ט עו"ד, מס רכישה, שכ"ט מודד, מס רכוש ועוד).

החוק קובע מתן פטור/הקלות ממס שבח במקרים מסוימים וביניהם – פטור מתשלום מס שבח כאשר מוכרים "דירת מגורים מזכה יחידה" (כהגדרתה בחוק והכל בהתאם לתנאי והוראות החוק), עליו מדובר במאמר זה. אולם עם זאת ישנה מגבלה שחשוב להכיר, הפטור חל עבור דירת המגורים בלבד ולא עבור זכויות הבניה הנוספות הנמכרות עמה (במידה ויש זכויות בניה נוספות והינם משפיעות על שווי התמורה בעת המכר).

עפ"י החוק במידה ולדעת מנהל מס שבח התמורה עבור דירת המגורים שנמכרה הושפעה מזכויות בניה נוספות, הפטור יחול עבור שווי דירת המגורים ולא על זכויות הבניה הנוספות.

לאור זאת כאשר מחשבים את מס השבח יש צורך להפריד/לפצל בין שווי דירת המגורים הפטורה ממס שבח לבין זכויות הבניה הנוספות הנמכרות עמה עליהן לא יחול פטור ממס השבח.

קיימים 2 סוגי פיצולים :

פיצול רעיוני- אנכי :

סוג זה מתייחס למקרים מסוימים בהם התמורה ששולמה עבור הנכס הושפעה גם מאפשרות לתוספת בניה, לדוג' – אפשרות להרחבת דירת המגורים.

פיצול פיזי- אופקי :

בעת פיצול מסוג זה מסווגים את הנכס ל- 2 "נכסים נפרדים". מחלקים את התמורה ששולמה עבור הנכס בין החלק ששולם בגין דירת המגורים לבין החלק ששולם עבור זכויות הבניה הנוספות בהסתמך על הנתונים הפיסיים והתכנוניים של הנכס, לדוג' –במגרש גדול עליו ניצב בית מגורים יבוצע פיצול בין השטח עליו בנוי בית המגורים בתוספת חצר צמודה לבין שאר שטח המגרש.

ניתן לבצע שילוב של 2 סוגי הפיצולים יחד, בשלב א' יבוצע פיצול פיזי כך שדירת המגורים והחצר הצמודה יפוצלו משאר המגרש הנותר עליו לא יחול פטור ממס, בשלב ב' לבצע פיצול רעיוני על החלק של בית המגורים והחצר הצמודה (במידה וקיימות זכויות בניה נוספות המשפיעות על שווי חלק זה) ולהפריד את שווי דירת המגורים משווי זכויות הבניה הנוספות שעליהן לא יחול פטור ממס.

במקרים מסוימים, בהתאם לסעיף 49 ז' לחוק, לאחר שהתמורה עבור הנכס פוצלה לחלק המיוחס לדירת המגורים (החלק הפטור) לבין החלק המיוחס לזכויות הבניה הנוספות (החלק החייב), יינתן פטור נוסף כך שסך הפטור עשוי להגיע עד לכפל שווי דירת המגורים אך לא יותר מ- 2,144,800 ₪.

דוג' מספרית להמחשה בלבד- פיצול פיזי/רעיוני :

חלקה בבעלות פרטית ששטחה כ- 2 דונם עליה בנוי בחזית בית מגורים בגודל של 150 מ"ר, לפי תב"ע תקפה זכויות הבניה בחלקה : שטח מגרש מינימלי – 1,000 מ"ר, מס' יח"ד למגרש -1, שטח בניה עיקרי ליח"ד – 250 מ"ר, שטחי שירות ליח"ד :

מחסן-15 מ"ר, חניה-15 מ"ר + מרתף בקונטור קומת הקרקע, מס' קומות- 2 + מרתף. החלקה נמכרה בסכום של 4,350,000 ₪.

במקרה כזה סביר להניח כי ראשית יבוצע פיצול פיזי : שטח המגרש העורפי שאינו משרת את בית המגורים והמיועד לבניית יח"ד נוספת יופרד, נניח ששוויו כ- 1,600,000 ₪. בנוסף יבוצע פיצול רעיוני על חלק המגרש עליו בנוי הבית בחזית נניח ששווי דירת המגורים והמגרש הצמוד (ללא זכויות הבניה הנוספות) כ- 2,450,000 ₪ ושווי זכויות הבניה הנוספות (שטח מותר לניצול לפי התב"ע מעבר לשטח הבנוי של 150 מ"ר) במגרש החזיתי כ- 300,000 ₪.

בדוג' זו עולה כי שווי דירת המגורים עליה יחול הפטור הינו– 2,450,000 ₪.

שווי זכויות הבניה הנוספות עליהן לא יחול פטור–(מגרש עורפי -1,600,000 ₪ + זכויות בניה 300,000 ₪)-1,900,000 ₪.

לאור האמור לעיל – יתכנו לא מעט מחלוקות בין המוכרים נכס לבין רשויות המיסים ביחס להערכת השווי הפטור (דירת המגורים) והשווי החייב (זכויות הבניה הנוספות), עקב כך חוות דעת של שמאי מקרקעין הכוללת התייחסות לשווי זכויות הבניה הנוספות וכן לשווי דירת המגורים יכולה לסייע מאוד למוכר, רשויות המס עשויות לקבוע את גובה מס השבח בהתאם לחוות הדעת של השמאי.

 

 

 

 

Call Now Buttonהתקשר עכשיו